Noutăți legislative privind regimul înstrăinării și promisiunilor de înstrăinare aferente dezvoltărilor imobiliare rezidențiale viitoare sau în curs de edificare
A fost publicată în Monitorul Oficial nr. 1133/8.XII.2025 Legea pentru modificarea art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, precum și pentru completarea art. 26 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996.
Această lege conține dispoziții în premieră pentru piața imobiliară românească, menite să reglementeze situația și condițiile în care dezvoltatorii imobiliari pot încheia contracte de rezervare, promisiuni de vânzare, promisiuni de cumpărare sau promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare cu privire la apartamente în proiecte rezidențiale viitoare sau în curs de edificare.
Totodată, se aduc modificări importante și regimului înregistrărilor în cartea funciară prin introducerea noțiunii de preapartamentare, a documentației cadastrale de preapartamentare, precum și deschiderii cărților funciare pentru construcții viitoare.
Prezentăm mai jos principalele modificări care impactează dezvoltările imobiliare și dezvoltatorii, atât din punct de vedere comercial, cât și al acțiunilor logistice pe care aceștia ar trebui să le desfășoare, în vederea implementării procedurilor legale aprobate.
1. Condiții Prealabile
În vederea înstrăinării unităților individuale în proiecte rezidențiale viitoare sau în curs de edificare, dezvoltatorii vor putea încheia promisiuni privind înstrăinarea imobilelor numai după îndeplinirea următoarelor condiții prealabile:
• Notarea autorizației de construire în cartea funciară; și
• Realizarea operațiunii de preapartamentare.
2. Preapartamentarea
Operațiunea de preapartamentare vizează deschiderea unei cărți funciare pentru o construcție bun viitor, precum și pentru toate unitățile individuale bunuri viitoare și se bazează pe documentația tehnică aprobată în cadrul autorizației de construire a proiectului imobiliar.
Preapartamentarea se implementează în baza unui act autentic de preapartamentare, precum și în baza unei documentații cadastrale de preapartamentare recepționată de oficiul teritorial de cadastru și publicitare imobiliară. Documentația cadastrală de preapartamentare ar trebui să reflecte situația proiectului rezidențial și a unităților individuale ale acestuia, conform planurilor aprobate prin autorizația de construire.
Orice modificare față de situația inițială a proiectului, rezulată din actul de preapartamentare și documentația cadastrală aferentă acestuia se face printr-o procedură de actualizare a documentației cadastrale de preapartamentare și pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii.
3. Încheierea Promisiunilor de Înstrăinare
Promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare, precum și promisiunile bilaterale având ca obiect unități individuale viitoare se vor încheia numai în formă autentică după notarea autorizației de construire a proiectului în cartea funciară, precum și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară aferent. Notarea în cartea funciară se solicită de către notarul public care autentifică actul.
Aceasta constituie o noutate legislativă, deoarece, anterior, promisiunea bilaterală de vânzare cu privire la un bun imobil putea fi încheiată atât prin înscris sub semnătură privată, cât și prin înscris autentic notarial, forma actului fiind stabilită și prin Decizia ICCJ nr. 23/2017 vizând interpretarea art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, respectiv „nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.
4. Condiții privind Avansul
Sumele achitate de către cumpărător cu titlu de avans sunt reglementate prin lege, după cum urmează:
• Avansul la Rezervare: Până la 5% din preț la semnarea convenției de rezervare, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare, dacă se depășește acest procent. De asemenea, convențiile de rezervare nu pot fi încheiate pentru o durată mai mare de 60 zile. Dacă până la expirarea termenului de 60 zile nu se încheie promisiunea sau contractul de vânzare-cumpărare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.
• Avansul în cadrul Promisiunilor: Contrar celor vehiculate public, legea nu limitează sumele primite în avans de către dezvoltator, însă limitează posibilitățile acestuia de a le utiliza. Până la 25% din preț poate fi utilizat pentru partea de rezistență și ulterior finalizării acesteia, până la 20% din preț poate fi utilizat pentru partea de instalații. Sumele achitate se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării proiectului. Utilizarea acestor sume în alte scopuri este interzisă de lege și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, înregistrată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.
5. Intrarea în Vigoare a Legii
Dispozițiile privind preapartamentarea vor intra în vigoare în termen de 3 luni de la momentul publicării legii în Monitorul Oficial, Partea I, pentru a permite actualizările necesare în aplicațiile integrate de cadastru și publicitate imobiliară, astfel încât să se poată face notări cu privire la bunuri viitoare în cadrul operațiunilor de preapartamentare.
Prin art. IV alin. (1) s-a stabilit că între momentul publicării și momentul intrării în vigoare a legii, dezvoltatorii vor trebui să noteze în cărțile funciare provizorii autorizațiile de construire pentru unitățile individuale bunuri viitoare din cadrul condominiilor viitoare, în mod separat, pentru fiecare unitate individuală viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia. Aceasta este o regulă tranzitorie, aplicabilă până la momentul intrării în vigoare a obligației de preapartamentare, care se va realiza pe baza unei documentații cadastrale complete, când implicit se vor crea cărțile funciare definitive ale unităților/locuințelor individuale.
Legislative updates on the sale regime and sale promises for future or under-construction residential real estate developments
The Law amending Article 22 of Law no. 10/1995 on construction quality, and supplementing Article 26 of Law no. 7/1996 on cadastre and real estate publicity, was published in the Official Gazette No. 1133/8.XII.2025.
This law contains regulations that are new to the Romanian real estate market, intended to regulate the situation and conditions under which real estate developers may enter into reservation agreements, promises to sell, promises to purchase or bilateral promises of sale and puchase for apartments in future or under-construction residential projects.
At the same time, important changes are made to the registration regime in the land registry by introducing the concept of preliminary partition into apartments, cadastral documentation for the preliminary partition into apartments and the creation of land registries for future constructions.
We present below the main changes that impact real estate developments and developers, both from a commercial perspective and a logistical perspective relating to the actions they should take in order to implement the approved legal procedures.
1. Preliminary Conditions
For the sale of individual units in future or under-construction residential projects, developers may only enter into promises for the sale of properties after fulfilling the following preliminary conditions:
• Registration of the building permit in the land registry; and
• Completion of the preliminary partition into apartments.
2. Preliminary partition into apartments
The preliminary partition into apartments involves the creation of a land registry for a future building, as well as for all future individual units, and is based on the technical documentation approved in the building permit related to the real estate project.
The preliminary partition into apartments is implemented based on an authentic deed of preliminary partition into apartments, as well as on the cadastral documentation for preliminary partition into apartments submitted to the territorial office of cadastre and real estate publicity. The cadastral documentation for preliminary partition into apartments should reflect the status of the residential project and its individual units, according to the plans approved in the building permit.
Any change from the initial situation of the project, resulting from the deed of preliminary partition into apartments and the related cadastral documentation, shall be made through a procedure for updating the cadastral documentation for preliminary partition into apartments and based on a new authentic deed of preliminary partition into apartments, without the prior consent of the promissory buyer being required, except in cases where the total area or the location of the unit covered by the promise is changed.
3. Conclusion of Sale Promises
Promises to sell, promises to purchase, as well as bilateral promises concerning future individual units shall only be concluded in authentic form, after the building permit for the project has been registered in the land registry, and after obtaining in advance the related land registry excerpt. The registration in the land registry is requested by the notary public who authenticates the deed.
This represents a legislative novelty, as a bilateral promise to sell a real estate property could previously be concluded either through a document under private signature or a notarized authentic deed. The form of the deed was also established under Decision no. 23/2017 issued by the High Court of Cassation and Justice, concerning the interpretation of Article 1.279(3) first sentence and Article 1.669(1) of the Civil Code, namely “the authentic form is not mandatory when concluding a promise to sell a real estate property, for the purpose of issuing a decision to stand for an authentic deed”.
4. Conditions regarding advance payments
The amounts paid by the buyer as an advance payment are regulated as follows:
• Advance Payments upon Reservation: Up to 5% of the price upon signing the reservation agreement, under penalty of absolute nullity of the reservation agreement if this percentage is exceeded. Furthermore, reservation agreements cannot be concluded for a period exceeding 60 days. If, by the expiry of the 60-day period, the sale-purchase promise or contract has not been concluded, due to the exclusive fault of the developer, the latter must refund in full, within 30 days, the amounts received under the reservation agreement.
• Advance Payments under Promises: Despite public statements, the law does not expressly limit the advances that may be cashed by the developer but it instead limits the posibility to use these amounts, namely up to 25% of the price may be used for the structural part and, after its completion, up to 20% of the price may be used for the installations. The amounts paid are deposited in a separate bank account of the developer, dedicated to the construction of the project, and may be spent by the developer only for the purpose of developing the project. The use of these amounts for other purposes is prohibited by law and is punishable by a fine of 1% of the developer’s turnover achieved in the previous year, if the deed does not constitute an offence.
5. Entry into force of the Law
The provisions on preliminary partition into apartments shall enter into force within 3 months of the publication of the Law in the Official Gazette, Part I, to allow the necessary updates in the integrated cadastre and real estate publicity applications, so that registrations may be performed regarding future properties in the preliminary partition into apartments.
Article IV(1) provides that between the date of publication and the date of entry into force of the Law, developers will be required to register the building permits for future individual units within future condominiums in the provisional land registries, separately for each future individual unit mentioned in the building permit and related documentation. This is a transitional rule, applicable until the obligation relating to the preliminary partition into apartments takes effect, which shall be fulfilled based on the complete cadastral documentation, when the definitive land registries of the individual units/dwellings are created.
