De la antecontract la Carte Funciară: cum schimbă Ordinul ANCPI nr. 293/2026 vânzarea imobilelor „bun viitor”
Intrarea în vigoare a Ordinului ANCPI nr. 293/2026 marchează o schimbare relevantă pentru piața dezvoltărilor imobiliare: promisiunea de vânzare nu mai rămâne izolată într-un spațiu preponderent obligațional, ci este plasată într-un cadru tehnic și de publicitate imobiliară mai clar, care permite identificarea cadastrală și înscrierea în cartea funciară a construcțiilor viitoare, inclusiv în ipoteza condominiilor nefinalizate. Ordinul modifică Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară și introduce, în mod expres, regulile privind construcțiile „bun viitor”, preapartamentarea și trecerea ulterioară la recepția construcției efectiv realizate. Totodată, ANCPI a transmis oficiilor teritoriale instrucțiuni de aplicare care pun accent pe corelarea procedurii cu activitatea notarială.
Ce aduce nou ordinul
Noutatea reală nu constă doar în apariția unor termeni noi în regulament, ci în construirea unui traseu procedural complet. Ordinul reglementează distinct operațiunea de preapartamentare a construcției-condominiu bun viitor, înscrierea acesteia în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, precum și faza ulterioară, în care construcția finalizată este recepționată, apartamentată și înscrisă definitiv. În arhitectura ordinului, preapartamentarea este definită ca operațiune pe flux întrerupt și se desfășoară în trei secvențe: recepția documentației cadastrale, întocmirea actului autentic de preapartamentare și înscrierea acestui act în Cartea Funciară.
Din perspectivă practică, aceasta înseamnă că dezvoltatorul și cumpărătorul nu mai operează doar cu o promisiune raportată generic la un proiect sau la o viitoare locuință descrisă sumar. Ordinul creează infrastructura prin care unitățile individuale viitoare sunt individualizate încă din etapa autorizării, iar această individualizare este apoi reflectată în circuitul de publicitate imobiliară.
Preapartamentarea: piesa centrală a noului mecanism
Textul ordinului arată limpede că documentația de preapartamentare se întocmește exclusiv pe baza autorizației de construire și a documentației tehnice pentru autorizarea executării lucrărilor, fără efectuarea de măsurători la teren. Dosarul trebuie să includă, între altele, autorizația de construire, DTAC, memoriul tehnic, fișa colectivă în format .csv și .pdf, releveele pe niveluri și releveul fiecărei unități individuale viitoare. În plus, dezvoltatorul dă o declarație autentică pe propria răspundere privind concordanța dintre documentația de preapartamentare și documentația aferentă autorizației.
Un element esențial este regula de numerotare a unităților individuale viitoare. Ordinul cere o numerotare unică la nivelul întregii clădiri, pornind de la primul nivel suprateran către ultimul, apoi către nivelurile subterane, cu plecare de la intrarea principală și în sensul acelor de ceasornic. Pentru clădirile cu mai multe scări sau tronsoane, numerotarea continuă succesiv. Nu este un detaliu minor: această disciplină tehnică devine baza pentru identificarea unităților în Cartea Funciară și pentru corelarea lor cu promisiunile de înstrăinare.
Tot ordinul fixează și limite clare. Dacă preapartamentarea propusă nu corespunde autorizației de construire și DTAC, cererea se respinge. În același timp, nu pot fi operate simultan preapartamentări pentru mai multe construcții-condominiu bun viitor amplasate pe același imobil. Răspunderea pentru conformitatea documentației cu autorizația și DTAC revine dezvoltatorului și persoanei autorizate.
Ce se întâmplă în Cartea Funciară
După admiterea recepției documentației de preapartamentare, notarul autentifică actul de preapartamentare, iar apoi se cere înscrierea acestuia în Cartea Funciară. La admiterea cererii se înființează cartea funciară a construcției-condominiu bun viitor și câte o Carte Funciară pentru fiecare unitate individuală viitoare. Ordinul prevede expres că în titlul acestor cărți funciare apare mențiunea „bun viitor”.
Mai mult, în cuprinsul actului autentic de preapartamentare, notarul trebuie să indice înscrierile referitoare la promisiunile de înstrăinare din Cartea Funciară a terenului, înscrieri care se preiau în cărțile funciare ale fiecărei unități individuale viitoare. În aceste cărți funciare se înscrie provizoriu dreptul de proprietate al dezvoltatorului și se notează promisiunea de înstrăinare, alături de înscrierile conexe permise de lege. Ordinul stabilește, de asemenea, că din aceste cărți funciare nu se eliberează extrase pentru autentificare.
Aici se vede poate cel mai bine mutația produsă de noul regim: promisiunea nu mai este tratată doar ca o mențiune periferică raportată la teren, ci se conectează procedural la unitatea individuală viitoare, individualizată cadastral, încă înainte de finalizarea construcției.
Relația cu notarii și oficiile teritoriale: clarificările ANCPI
Adresa ANCPI transmisă oficiilor teritoriale confirmă expres că, pentru admiterea cererii de notare a promisiunii de înstrăinare, este obligatorie înregistrarea prealabilă în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcției-condominiu bun viitor și efectuarea preapartamentării, cu deschiderea cărților funciare individuale pentru toate unitățile viitoare prevăzute în autorizația de construire și în documentația aferentă. Aceeași adresă arată că, de la 8 martie 2026, încetează aplicarea soluției tranzitorii în care autorizația de construire era notată distinct pentru fiecare unitate individuală menționată în fișierul .csv, ca premisă a notării promisiunilor.
Pentru practicieni, aceasta este probabil una dintre cele mai importante concluzii operative: după intrarea în vigoare a noului mecanism, traseul corect nu mai este cel simplificat, bazat pe notări distincte raportate la autorizație, ci procedura completă de preapartamentare și deschidere a cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare.
Ce urmează după finalizarea construcției
Ordinul nu se oprește la faza „bunului viitor”. Pentru construcția-condominiu efectiv executată și finalizată, regulamentul prevede o a doua etapă: recepția documentației privind construcția real executată, apartamentarea și înscrierea definitivă în Cartea Funciară. Finalizarea se constată prin procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și prin certificatul de atestare a edificării, iar documentația cadastrală aferentă se întocmește pe baza măsurătorilor efectuate asupra construcției reale.
La acest moment, sistemul transformă identificatorii electronici alocați în etapa de preapartamentare din identificatori provizorii în identificatori definitivi, prin eliminarea literei „V”. Ulterior, cartea funciară a construcției-condominiu bun viitor și cărțile funciare ale unităților viitoare sunt sistate, iar în locul lor se deschid din oficiu cărți funciare noi, în care se transcriu pozițiile active; înscrierile provizorii se justifică, cu păstrarea rangului. Cu alte cuvinte, ordinul construiește și pasarela dintre proiect și imobilul finalizat, fără a rupe continuitatea publicității imobiliare.
De ce contează pentru piață
Pentru dezvoltatori, ordinul oferă un cadru mai riguros, dar și mai previzibil, în care produsul vândut „din plan” capătă o identitate cadastrală mai bine definită. Pentru notari, apare o schemă procedurală mai strictă și mai puțin elastică. Pentru cumpărători, noua reglementare nu elimină riscurile proiectelor imobiliare, dar mută discuția din zona descrierilor aproximative către o individualizare tehnică mai robustă.
În fond, Ordinul ANCPI nr. 293/2026 nu schimbă doar modul în care se întocmesc documentațiile cadastrale. El schimbă poziția juridică a „bunului viitor” în circuitul tranzacțiilor imobiliare: de la o simplă promisiune atașată unui proiect, la un obiect viitor identificabil, urmărit procedural și integrat, etapizat, în cartea funciară.
Articol apărut în Juridice.ro
