(to the english version)
Daniela Lazea, partener și co-head al departamentului de Real Estate în cadrul Biriș Goran, a vorbit cu Property Forum despre potențialul României de a deveni o bază de relocare pentru companiile din regiune, dar și despre capacitatea pieței imobiliare de a depăși tranzacții de 1 miliard de euro în 2022.
○ Cum arată portofoliul de clienți real estate al Biriș Goran în acest moment? S-a modificat acesta față de perioada similară a anului trecut?
Portofoliul Biriș Goran este în continuare un mix interesant de investitori autohtoni și internaționali, atât din Uniunea Europeană, cât și din afara acesteia. Nu am observat o modificare substanțială a ponderii celor două categorii de clienți în portofoliul nostru. Distribuția de aproximativ 50-50 rămâne valabilă în ultimii ani.
○ Care segmente din real estate generează cel mai mare volum de business pentru Biriș Goran și cum va evolua situația până la finalul anului?
Clienții Biriș Goran sunt interesați preponderent de proiecte din zona logistică și rezidențială. Dar avem și clienți extrem de activi în domeniul energiei verzi, care în acest moment sunt implicați în achiziții și dezvoltarea unor facilități majore. Criza din Ucraina, criza semiconductoarelor, creșterea prețurilor energiei și materiilor prime, precum și trendul inflaționist au influențat și încă influențează deadline-urile unor proiecte, bugetele și alte aspecte operaționale privind investițiile. Însă nu vedem pentru moment o scădere a volumului tranzacțiilor.
○ Ce impact are criza din Ucraina asupra pieței de investiții imobiliare din România? Au fost tranzacții amânate din acest motiv?
Tranzacții amânate ca urmare a crizei din Ucraina nu am avut. În schimb am observat modificări în special în ceea ce privește negocierea contractelor de antrepriză. Antreprenorii acceptă din ce în ce mai greu deadline-uri clare pentru furnizarea de materiale și echipamente pe șantier, generând o oarecare incertitudine asupra datei finale de livrare a proiectelor. În plus, creșterea accelerată a prețului materialelor de construcții a impactat în mod negativ predictibilitatea bugetelor de investiții angajate de către companii.
○ Cum credeți că va influența inflația ridicată, cuplată cu creșterea dobânzilor, apetitul investitorilor pentru imobiliare?
Aici, analiza pieței și datelor financiare și economice este făcută în general cu mare atenție de către investitori, indiferent dacă activează deja pe piața din România sau au în vedere să intre pe piața locala. Investitorul în proiecte imobiliare este un tip aparte de investitor, extrem de atent la multipli factori care pot influența parametrii de succes ai afacerii, atât financiari, cât și legislativi, politici etc. Analizele care stau la baza unei decizii de investiție în sectorul imobiliar sunt minuțioase și, de cele mai multe ori, exhaustive.
○ De la începutul anului se aplică o cotă de TVA de 5% pentru locuințe care costă până în 140.000 de euro. Ar putea această facilitate să stimuleze dezvoltarea de noi proiecte rezidențiale?
Cota redusă de TVA este o măsură care în principiu ar trebui să faciliteze achiziția de locuințe și stimularea pieței rezidențiale. Este posibil ca acest lucru să se întâmple, dar credem că acest fenomen se va întâmpla mai ales în afara Bucureștiului. Vedem o atenție deosebită din partea clienților pentru investiții în zona limitrofă Bucureștiului, precum și în alte câteva orașe mari din România.
○ Ce trebuie să știe investitorii care vor să lanseze un proiect în București despre situația PUZ-urilor din prezent?
Companiile care intenționează să investească într-un proiect imobiliar în București ar trebui să se înarmeze în primul rând cu multă răbdare. Există un grad mare de incertitudine legat de termenele de aprobare a documentațiilor de urbanism și de autorizare a lucrărilor de construcții și din cauza incertitudinii juridice generate de situația PUZ-urilor din Capitală. În acest context, nu putem să nu observăm o relativă stagnare a apetitului pentru investiții, în special în sectorul rezidențial. Prin urmare, nu putem să nu ne gândim că într-un orizont de doi-trei ani, când va fi epuizat stocul actual de apartamente puse în vânzare sau aflate în curs de edificare, am putea asista la situația unei oferte limitate de noi proiecte disponibile.
○ Care au fost cele mai complexe spețe pe care le-ați rezolvat pentru clienții din real estate în ultimul an?
Cele mai complexe situații de rezolvat în tranzacțiile recente au gravitat în jurul problemelor de conformitate juridică pentru aspectele de urbanism, autorizații de construire sau PSI. În continuare, aceste elemente influențează dinamica, condițiile și timingul tranzacțiilor. Din acest motiv, înțelegerea aspectelor tehnice și, ulterior, negocierea și transpunerea acestora în actele tranzacției este un lucru foarte important pentru noi.
○ Cât de important este indicatorul creșterii economice pentru investitorii străini care fac primul pas în sectorul imobiliar din România?
Într-o situație de normalitate, creșterea economică ar fi unul din factorii importanți pentru care un investitor străin ar alege piața românească. Totuși, nu putem să facem abstracție de situația generală – nu numai în România – cu privire la scăderile indicatorilor de creștere economică, situație prezentă și în alte state, sau previziunile organizațiilor economice internaționale, o parte datorate și crizei din Ucraina. Vom vedea în ce măsură vom avea o creștere economică susținută, care să atragă atenția investitorilor străini. În egală măsură, România ar putea fi însă beneficiara unui trend de relocare a unor investitori din zonele afectate de diverși factori precum conflicte sau ruperea unor lanțuri de aprovizionare.
○ Ar putea România să înregistreze tranzacții de investiții de peste 1 miliard de euro în acest an?
Nu excludem investiții de peste 1 miliard de euro în 2022. Suntem încă la începutul anului și nu vedem în acest moment semne evidente ale unei stagnări a investițiilor. Sunt deci premise pozitive în acest sens.
○ Ați observat o accelerare a proiectelor cu componentă de sustenabilitate la nivelul pieței și în cadrul propriului portofoliu?
Sustenabilitatea este un subiect de actualitate în industria imobiliară. Mai mult de 70% dintre chiriașii de spații de birouri doresc ca angajații lor să beneficieze de un loc de muncă decent și durabil și exprimă acest lucru printr-o serie de criterii – amprenta de carbon, consumul de energie, soluții constructive alternative, calitatea fluxului de aer – atunci când caută un spațiu pentru închiriere.
La rândul lor, clienții noștri din domeniul imobiliar – dezvoltatori, investitori – sunt extrem de receptivi la importanța factorului sustenabil atunci când iau decizii cu privire la proiectele lor. De asemenea, instituțiile financiare care sprijină investitorii în domeniul imobiliar vin cu stimulente reale, tangibile, pentru cei care dezvoltă proiecte durabile, cu propuneri de creditare și condiții de angajament mai bune.
La Biriș Goran ne susținem și ne informăm pe deplin clienții cu privire la proiectele lor sustenabile, pentru a-i ajuta să profite la maximum de scopurile de mediu și de guvernanță pe care le vor atinge. Suntem pe deplin conștienți că operăm într-un ecosistem de consecințe reciproce și facem tot posibilul pentru a direcționa întreprinderile pe care le sprijinim către un rezultat mai responsabil din punct de vedere social și mai prietenos cu mediul.
Sursa – Property Forum.
Local transaction volumes remain strong despite challenges
Daniela Lazea, partner and co-head of Real Estate at Biriș Goran, spoke to Property Forum about Romania’s potential to become a relocation base for companies in the region and the real estate market’s ability to surpass €1 billion transactions in 2022.
○ What does Biriș Goran’s real estate client portfolio look like at the moment and has it changed compared to the same period last year?
Biriș Goran’s portfolio continues to be an interesting mix of domestic and international investors, both from the European Union and beyond. We have not noticed a substantial change in the share of the categories in our portfolio. The roughly 50-50 split remains the same as in recent years.
○ Which segments of real estate generate the highest volume of business for Biriș Goran and how will the situation evolve until the end of the year?
Biriș Goran’s clients are mainly interested in logistics and residential projects. But there are also extremely active green energy clients who are currently involved in major facility acquisitions and development. The crisis in Ukraine, the semiconductor crisis, rising energy and raw material prices as well as the inflationary trend have influenced and are still influencing project deadlines, budgets and other operational aspects of investments. However, we do not see a decrease in transaction volumes for the time being.
○ What is the impact of the Ukraine crisis on the Romanian real estate investment market? Have any transactions been delayed because of this?
We have not had any delayed transactions due to the crisis in Ukraine. Instead, we have observed changes especially in the negotiation of contracts of lease. Contractors are increasingly reluctant to accept clear deadlines for the delivery of materials and equipment to the site, creating some uncertainty about the final delivery date of projects. In addition, the accelerated increase in the price of construction materials has negatively impacted the predictability of investment budgets committed by investors.
○ How do you think the high inflationary environment coupled with rising interest rates will affect investor appetite for real estate?
On this topic, market analysis and financial and economic data is generally looked at very carefully by investors, whether they are already active in the Romanian market or are considering entering the Romanian market. Investors in real estate projects are a special type of investor, paying close attention to the many factors that can affect the success of the business, both financial, legislative, and political. The analyses that underlie an investment decision in the real estate sector are thorough and, most of the time, exhaustive.
○ Since the beginning of the year, a 5% VAT rate has been applied to homes worth up to €140,000. Could this stimulate the development of new residential projects?
The reduced VAT rate is a measure that in principle should make it easier to buy houses and stimulate the residential market. This is likely to happen, but we believe that this will happen mainly outside Bucharest. We see a lot of attention from clients for investments in the area around Bucharest as well as in several other large cities in Romania.
○ What is the current urban zoning plan (PUZ) situation that investors should be aware of?
Investors planning to invest in a real estate project in Bucharest should first of all arm themselves with a lot of patience. There is a great deal of uncertainty about the deadlines for approving urban planning documents and authorising construction works, and because of the legal uncertainty generated by the PUZ situation in the capital. In this context, we cannot fail to notice a relative stagnation in the appetite for investment, particularly in the residential sector. Therefore, we cannot but think that in 2-3 years time, when the current stock of apartments for sale or under construction will be exhausted, we could see a limited supply of new developments available.
○ What have been the most complex cases you have handled for real estate clients in the past year?
The most complex situations to resolve in recent transactions have revolved around legal compliance issues for planning matters, building permits or PSI. Further these elements influence the dynamics, conditions and timing of transactions. For this reason, understanding the technical aspects and subsequently negotiating and translating them into transaction documents is very important to us.
○ How important is the economic growth indicator for foreign investors taking their first step in the Romanian real estate sector?
In a normal situation, economic growth would be one of the important factors for a foreign investor to choose the Romanian market. However, we cannot disregard the general situation – not only in Romania – regarding the falls in economic growth indicators present in other countries or the forecasts of international economic organisations, partly due to the crisis in Ukraine. We will see to what extent we will have sustained economic growth, which will attract the attention of foreign investors. However, Romania could also benefit from a trend towards the relocation of investors from areas affected by various factors such as conflicts or the breakdown of supply chains.
○ Could Romania see more than €1 billion in investment deals this year?
We do not rule out investments of over €1 billion in 2022. We are still at the beginning of the year and we do not see any obvious signs of investment stagnation at the moment. So there are positive signals in this respect.
○ Have you noticed an acceleration of projects with a sustainability component at market level and within your own portfolio? How do you address the ESG topic at company level?
Sustainability is a hot topic in the real estate industry. More than 70% of the office space lessees want their employees to benefit from a decent and sustainable workplace, and express this as a number of criteria – carbon footprint, energy consumption, alternative constructive solutions, air flow quality – when they look for their new business place to be rented.
In their turn, our real estate clients – developers, investors – are extremely receptive to the importance of the sustainable factor when deciding upon their projects. Also, the financial institutions supporting investors in the real estate field do come with real, tangible incentives for those who develop sustainable projects, with better lending propositions and terms of engagement.
At Biriș Goran we fully support and inform our clients on their sustainable projects in order to help make the most of the environmental and governance purposes they will attain. We are fully aware we operate in an ecosystem of mutual consequences, and we do our best to direct the businesses we assist towards a more socially responsible, environmentally friendly outcome.
Source – Property Forum.
